Modernizacja infrastruktury, likwidacja zagrożeń bezpieczeństwa, współpraca, odpowiedzialność
Powstała w 1959 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w Żarach (woj. lubuskie) zarządza 64 nieruchomościami, z blisko 2,5-tysiącami mieszkań. Jej strategia rozwoju zakłada systematyczną modernizację zasobów zamiast inwestycji w nowe budynki. Rosnące koszty energii, starzenie się społeczeństwa, problemy z infrastrukturą i rozwój cyfrowej komunikacji sprawiają, że zarządzanie wymaga dziś godzenia wielu, często sprzecznych, oczekiwań.
O tym, jak sprostać tym wyzwaniom i planować rozwój na kolejne lata, rozmawiamy z dr. inż. Stanisławem Hałaburą, pełniącym od 2010 r. funkcję Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w Żarach.
Państwa Spółdzielnia funkcjonuje już siódmą dekadę. Jak zmieniła się w tym czasie skala jej działalności?
Jesteśmy największą spółdzielnią mieszkaniową w Żarach i jednym z najistotniejszych podmiotów mieszkaniowych w tym mieście. W naszych zasobach mieszka kilka tysięcy osób. To ogromna odpowiedzialność. Mamy do czynienia z infrastrukturą, która w dużej części ma już kilkadziesiąt lat. Dlatego dziś podstawowym zadaniem nie jest już rozwój zasobu poprzez budowę kolejnych bloków, ale ich modernizacja i dostosowywanie do współczesnych potrzeb.
Jednym z najważniejszych etapów tych działań ostatnich lat była zapewne termomodernizacja, realizowana na szeroką skalę we wszystkich spółdzielniach mieszkaniowych w całej Polsce. Czy w Żarach ten proces został zakończony?
Właśnie dokonaliśmy odbioru technicznego ostatnich prac i możemy powiedzieć, że zasadniczy etap termomodernizacji wszystkich naszych budynków mamy za sobą. Był to proces trwający kilkanaście lat, wymagający bardzo dużych nakładów finansowych. W tym czasie zmieniał się również standard techniczny, wymagania dotyczące efektywności energetycznej, a wraz z nimi zakres prac.
Ociepliliśmy ściany i stropy naszych budynków, wymieniliśmy okna w piwnicach, zmodernizowaliśmy cokoły bloków, a także równolegle przeprowadziliśmy działania na sieciach przesyłowych i węzłach cieplnych. Efekty są widoczne nie tylko na elewacjach. Zużycie energii przypadające na metr kwadratowy powierzchni jest dziś zdecydowanie niższe niż wcześniej. Przyjmuje się, że dla budynków mieszkalnych dobrym standardem jest zejście poniżej 150 kWh na 1 metr kwadratowy rocznie. My chcemy osiągnąć poziom 100 kWh. Przy czym nie chodzi wyłącznie o oszczędności. Dobrze przeprowadzona termomodernizacja oznacza także poprawę życia i komfortu mieszkańców oraz większą odporność zasobu na rosnące koszty energii.
Co będzie najważniejszym zadaniem na następnej kolejności?
Od lat staramy się działać na podstawie wieloletnich strategii. Rozpoczęliśmy właśnie realizację kolejnej, obejmującej lata 2026-2030. Jej podstawowym założeniem jest modernizacja istniejącej infrastruktury osiedlowej.
Nie przewidujemy na razie budowy nowych mieszkań. Uważamy, że w naszej sytuacji ekonomicznej i technicznej większym wyzwaniem jest utrzymanie tego, co już mamy, oraz dostosowanie zasobu do współczesnych wymagań. Na inwestycje modernizacyjne planujemy przeznaczyć w ciągu pięciu lat około 15 mln zł, czyli średnio około 2,5–3 mln zł rocznie.
Co konkretnie obejmuje ten plan?
Przede wszystkim chcemy dalej poprawiać bezpieczeństwo, głównie poprzez ograniczenie zagrożeń przez co poprawić warunki codziennego funkcjonowania mieszkańców. Nasze społeczeństwo się starzeje, a więc musimy dostosowywać przestrzeń do osób starszych i osób z niepełnosprawnościami. Montujemy na półpiętrach siedziska spoczynkowe z uchwytami, dodatkowe poręcze na klatkach schodowych, wymieniamy ławki na takie, które są wygodniejsze i bezpieczniejsze dla osób starszych. Budujemy podjazdy i niewielkie podesty ułatwiające poruszanie się osobom korzystającym z wózków czy balkoników. Modernizujemy także oświetlenie wejść do budynków, tak aby uruchamiało się automatycznie po otwarciu drzwi.
Te z pozoru drobne inwestycje, z punktu widzenia mieszkańca mają ogromne znaczenie. Dla osoby młodej dodatkowa poręcz może być detalem. Dla seniora decyduje o tym, czy bezpiecznie pokona schody.
Czy zjawisko starzenia się społeczeństwa zmienia sposób zarządzania Spółdzielnią?
Zdecydowanie. Jednym z najtrudniejszych zadań jest dziś pogodzenie oczekiwań różnych grup mieszkańców. Młodzi oczekują czegoś innego niż osoby starsze. Chcą korzystać z nowoczesnych technologii, szybkiej komunikacji, nowych rozwiązań w przestrzeni wspólnej. Z kolei starsi mieszkańcy nadal bardziej cenią tradycyjny sposób kontaktu i przywiązanie do tego, jak osiedle funkcjonowało przez kilkadziesiąt lat. Te zróżnicowane oczekiwania wpływają na naszą codzienną pracę na rzecz Spółdzielni, która coraz częściej polega nie tylko na zarządzaniu infrastrukturą, ale również na mediacji.
Trzeba rozstrzygać spory, szukać kompromisów i tłumaczyć mieszkańcom, że współczesna Spółdzielnia Mieszkaniowa musi się zmieniać.
Wprowadzamy rozwiązania elektroniczne. Mamy już system e-lokator i rozwijamy elektroniczną komunikację z mieszkańcami. Jest to wygodniejsze i szybsze oraz pozwala ograniczyć ogromną ilość korespondencji papierowej.
Mamy blisko 2,5 tys. mieszkań, każda zmiana wysokości opłat oznaczała konieczność przygotowania i dostarczenia takiej samej liczby pism. A zmian w ciągu roku jest wiele. Dotyczą cen wody, energii czy opłat za odpady. Elektroniczna komunikacja pozwala przekazywać te informacje sprawniej i szybciej. Jednocześnie, nie możemy całkowicie zrezygnować z tradycyjnego kontaktu. Nie każdy mieszkaniec ma odpowiedni sprzęt czy kompetencje cyfrowe. Dlatego musimy rozwijać oba kanały kontaktu bezpośredniego.
Żary pod względem społecznym znajdują się jednak w specyficznej sytuacji. Z racji bliskości granicy, wielu lokatorów pracuje w Niemczech, a swoje mieszkania wynajmuje innym osobom. Czy to generuje dla Państwa dodatkowe problemy?
Jako Spółdzielnia musimy kontaktować się przede wszystkim z właścicielem mieszkania. Tymczasem w przypadku awarii czy problemu technicznego potrzebna jest czasem reakcja natychmiastowa. Kiedy właściciel wynajmuje swoje mieszkanie i przebywa za granicą, zdarza się, że nasz kontakt z lokatorem jest utrudniony.
Problemem jest również dewastacja mieszkań przez najemców. Właściciel powinien odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy w umowie najmu, na przykład poprzez kaucję. Spółdzielnia nie jest stroną tej umowy i ma ograniczone możliwości działania. A skutki złego użytkowania jednego mieszkania odczuwają również sąsiedzi.
Trwa debata publiczna o konieczności zmian przepisów w zakresie najmu mieszkań, czy dostępie do lokali w sytuacjach wymagających interwencji. Na pewno jako Spółdzielnia Mieszkaniowa również oczekują Państwo szybkiej nowelizacji tego prawa.
W praktyce, mimo że jako zarządca często wiemy, o występującym w danym mieszkaniu problemie, to nie możemy skutecznie zareagować, ponieważ nie mamy możliwości wejścia do lokalu. Z zainteresowaniem obserwujemy debatę nad zmianami przepisów dotyczących zarządzania nieruchomościami i odpowiedzialności za części wspólne.
Podobnie jest z kwestią rozgraniczenia odpowiedzialności właściciela lokalu i zarządcy nieruchomości. Dobrym przykładem są balkony, gdzie poszczególne ich elementy mogą być przypisane do różnych zakresów odpowiedzialności. To rodzi niepotrzebne spory.
A jak wygląda kwestia systemu monitoringu w Państwa zasobach? Czy mógłby pomóc w ograniczeniu dewastacji i identyfikowaniu problemów na osiedlach?
Próbowaliśmy wdrażać monitoring, ale napotykamy na bariery prawne i społeczne. Część mieszkańców, zwłaszcza starszych, nie chce udzielić zgody na monitorowanie przestrzeni, z której korzystają. Mieliśmy również przypadki, w których musieliśmy zdemontować kamery ze względu na ograniczenia dotyczące monitorowania określonych miejsc.
Sam system zresztą nie wystarczy. Kamera nie rozwiązuje problemu, jeśli nikt nie obserwuje obrazu i nie reaguje. Dlatego chcieliśmy współpracować w tym zakresie z miastem i zintegrować monitoring spółdzielni z miejskim. Na razie jest to trudne organizacyjnie, ale nie rezygnujemy z poszukiwania rozwiązań.
Jednym z najbardziej widocznych problemów na osiedlach, zwłaszcza tych kilkudziesięcioletnich, w całej Polsce jest brak miejsc parkingowych.
To rzeczywiście pozostaje problemem i u nas. Na przestrzeni lat liczba samochodów w gospodarstwach domowych wzrosła, a nasze osiedla projektowano w czasach, kiedy samochodów było zdecydowanie mniej. Dlatego wszędzie tam, gdzie jest to możliwe, organizujemy dodatkowe miejsca postojowe. W ubiegłym roku powstały kolejne, a obecnie przygotowujemy inwestycję na osiedlu Moniuszki, gdzie chcemy wygospodarować około 40 miejsc.
Tutaj nie ma prostych rozwiązań. Żeby stworzyć miejsce parkingowe, czasem trzeba zmienić sposób zagospodarowania zieleni, przesunąć krzewy czy usunąć drzewo. I wtedy pojawia się konflikt interesów. Jedni mieszkańcy chcą mieć samochód pod domem, inni nie chcą utraty zieleni. Organizujemy zebrania, konsultacje i głosowania. Czasem trudno znaleźć kompromis, ale obecne zarządzanie nieruchomościami polega właśnie na tym, żeby znaleźć złoty środek.
Ponad 60 proc. mieszkań ma dziś wyodrębnioną własność. To oznacza, że mamy do czynienia nie tylko z użytkownikami lokali, ale przede wszystkim z właścicielami, których zdanie trzeba brać pod uwagę. To również pokazuje jak bardzo zmienił się charakter dzisiejszej Spółdzielni Mieszkaniowej. Przy większych inwestycjach pytamy właścicieli nieruchomości o zgodę. Jeżeli większość jest „za”, realizujemy przedsięwzięcie. Jeżeli jej nie ma, musimy szukać innego rozwiązania. To oczywiście wydłuża proces decyzyjny, ale jest elementem demokratycznego charakteru Spółdzielni.
Co w takim razie, Pana zdaniem, najbardziej wyróżnia Spółdzielnię Mieszkaniową w Żarach na tle pozostałych spółdzielni działających w mieście?
Przede wszystkim skala i konsekwencja w realizacji długofalowej polityki modernizacyjnej. Mimo, że jesteśmy największą spółdzielnią w Żarach, nie chcemy być oceniani wyłącznie przez pryzmat siły, liczby mieszkań czy budynków.
Staramy się działać według jasno określonej strategii. Dzięki temu kolejne Rady Nadzorcze czy kadencje Zarządu nie zmieniają co kilka lat zasadniczego kierunku działania. Strategię można modyfikować, jeśli pojawiają się nowe okoliczności, ale podstawowe cele pozostają stabilne.
Drugim wyróżnikiem jest konsekwentne inwestowanie w istniejący zasób zamiast podejmowania ryzyka kosztownej budowy nowych mieszkań, zwłaszcza w kontekście niżu demograficznego w Polsce. Uważamy, że obecnie najważniejsza jest modernizacja tego, czym już dysponujemy. Mam tu na myśli na przykład poprawę efektywności energetycznej. Współpracujemy bardzo dobrze z dostawcą ciepła, modernizujemy sieci przesyłowe i węzły cieplne. Dzięki temu mamy bardzo dobre wyniki zużycia energii cieplnej. Dobrze układa się również współpraca z miejskimi wodociągami. Elektroniczne wodomierze praktycznie wyeliminowały problemy z rozliczaniem zużycia wody.
Natomiast pojawił się inny problem - kanalizacja. Sieć na starszych osiedlach ma już swoje lata. Część wykonano z materiałów, które dziś są już mocno wyeksploatowane. W dodatku, są miejsca, gdzie rury są położone bardzo głęboko. Mieliśmy sytuację, gdzie awaria wymagała wykonania prac na głębokości ponad pięciu metrów. Problemem bywa jednak również sposób korzystania z kanalizacji przez samych mieszkańców. Do sieci trafiają odpady, które nie powinny się tam znaleźć. A przecież wystarczy, że na jednej z kondygnacji zostanie zatkana rura, a problem pojawia się w całym budynku. Dlatego modernizacja infrastruktury musi iść w parze z edukacją mieszkańców. Nawet najlepsza sieć będzie się psuła, jeśli będzie niewłaściwie użytkowana.
Kolejnym problemem jest brak odrębnego systemu odprowadzania wód opadowych na części starszych osiedli. Przy intensywnych opadach woda gromadzi się na terenach, które kilkadziesiąt lat temu były projektowane dla zupełnie innych warunków. Dlatego modernizacja kanalizacji i poprawa odwodnienia będą w najbliższych latach jednym z naszych najważniejszych zadań. To będą kosztowne przedsięwzięcia, ale nie możemy od nich uciekać.
Wróćmy na chwilę jeszcze do tematu strategii rozwoju Spółdzielni. Jak ważna jest w jej realizacji współpraca z Radą Nadzorczą?
Współpraca Zarządu z Radą Nadzorczą jest bardzo dobra. Obecna Rada została wybrana na kadencję 2026–2029 i większość jej członków ma już doświadczenie w pracy w tym organie. Dobra współdziałanie na tej linii pozwala konsekwentnie realizować przyjęte cele. Nie chodzi o to, żeby zawsze mieć identyczne zdanie, ale żeby potrafić rozmawiać i wspólnie podejmować decyzje w interesie mieszkańców.
Jest jednak inny problem, o którym rzadko mówi się publicznie, a mianowicie brak osób badających coroczny bilas a także lustratorów. Spółdzielnia musi być poddawana lustracji co najmniej raz na trzy lata. Jest to niezależne badanie legalności, gospodarności i rzetelności działania Spółdzielni. Przepisy określają że taka osoba musi posiadać odpowiednie uprawnienia. Problem polega na tym, że lustratorów brakuje. Przy dużej liczbie Spółdzielni i ustawowym obowiązku przeprowadzania kontroli dostępność osób posiadających odpowiednie kwalifikacje staje się realnym problemem organizacyjnym. To jest temat, o którym środowisko spółdzielcze powinno mówić znacznie głośniej. Lustracja nie jest przecież tylko formalnością. To swoisty audyt, którego celem jest wskazanie ewentualnych nieprawidłowości i pomoc w usprawnieniu działania spółdzielni. Dlatego powinno być wystarczająco dużo osób przygotowanych do wykonywania tej funkcji.
Spółdzielnia jest również oceniana przez mieszkańców. Jak ocenia Pan ich stosunek do organizacji, którą Pan zarządza?
Mam do mieszkańców ogromny szacunek. Szczególnie cenię tych, którzy regularnie wywiązują się ze swoich obowiązków. Zaległości z tytułu opłat są u nas na poziomie ok. 4 proc., czyli w skali kraju, relatywnie niskim. To pokazuje, że zdecydowana większość mieszkańców traktuje swoje zobowiązania poważnie. Szczególnie starsi mieszkańcy bardzo często w pierwszej kolejności regulują opłaty mieszkaniowe. Chciałbym im za to podziękować.
Spółdzielnia nie ma przecież jakiegoś niewyczerpanego źródła pieniędzy. To przede wszystkim środki, które wpłacają mieszkańcy. Mamy również 57 lokali użytkowych, które generują przychody, a wypracowane środki możemy przeznaczać na eksploatację zasobów. Dzięki temu możemy ograniczać presję na opłaty ponoszone przez mieszkańców, którzy doceniają te działania, ale mamy również potwierdzenia z zewnątrz. Nasza Spółdzielnia jest m.in. dwukrotnym laureatem konkursu „Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej” w kategorii średnich spółdzielni. W jednym z badań mieszkańcy ocenili działalność spółdzielni pozytywnie na poziomie 91 proc. To dla nas najważniejszy wynik. Jeżeli ktoś mieszka w naszych zasobach od kilkudziesięciu lat i nadal chce, żebyśmy nimi zarządzali, jest to najlepsza ocena naszej pracy.
Co jest dziś dla Pana osobiście największym wyzwaniem jako Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej w Żarach?
Utrzymanie tego kierunku, który przyjęliśmy. Po zrealizowaniu wieloletniego planu termomodernizacyjnego, musimy obecnie poprawiać kanalizację, drogi wewnętrzne, odwodnienie a także inną infrastrukturę techniczną, bezpieczeństwo i dostosowywać osiedla do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Dalej będziemy wdrażać kolejne narzędzia cyfrowej komunikacji, ale nie możemy zapominać o tradycyjnym kontakcie z mieszkańcem. Musimy nauczyć się jeszcze lepiej godzić różne oczekiwania różnych pokoleń, ale też właścicieli mieszkań i najemców, zwolenników nowych parkingów i tych, którzy chcą chronić każdy fragment zieleni. A to nie zawsze jest łatwe.
Jednym z moich osobistych wyzwań będzie przekazanie sterów zarządzania Spółdzielnią następcy. W naszych strukturach pracuje sporo ludzi dobrze wykształconych, przygotowanych merytorycznie i posiadających odpowiednie uprawnienia, ale problemem jest to, że młodzi nie zawsze chcą podjąć się funkcji kierowniczej. To stanowisko wiąże się nie tylko z odpowiedzialnością za finanse, inwestycje czy technikę. Trzeba również rozwiązywać konflikty między mieszkańcami, prowadzić mediacje i podejmować niepopularne decyzje. Do tego dochodzi właściwie nienormowany czas pracy. Dlatego pozyskanie kolejnego Prezesa Zarządu będzie dużym wyzwaniem. Mam nadzieję, że uda się przygotować osobę, która będzie chciała tę odpowiedzialność przejąć.
Chcemy, aby każda złotówka wydana na inwestycje przynosiła konkretny efekt: niższe koszty, większe bezpieczeństwo albo lepsze warunki życia. Nie budujemy nowych mieszkań, więc naszym kapitałem jest istniejący zasób i ludzie, którzy w nim mieszkają. Jeżeli będziemy potrafili dobrze współpracować - Zarząd, Rada Nadzorcza, pracownicy, mieszkańcy, miasto i przedsiębiorstwa komunalne - możemy ten zasób dalej modernizować i rozwijać.
Na koniec chcę szczególnie podziękować właśnie mieszkańcom. Za to, że zdecydowana większość z nich wywiązuje się ze swojej roli Członka Spółdzielni, terminowo reguluje zobowiązania i angażuje się w sprawy swoich nieruchomości. Bez ich współpracy nawet najlepsza strategia pozostałaby tylko dokumentem.
Rozmawiała Zuzanna Pawełczyk
