Koniunktura na rynku mieszkaniowym

"Nie widzimy nowego popytu, tylko przyspieszenie decyzji" — mówiła w rozmowie z Business Insider Polska Katarzyna Kuniewicz.

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w kolejną fazę ożywienia, ale jego obecna dynamika to efekt nakładających się zjawisk: poprawy warunków kredytowych, czynników psychologicznych oraz strukturalnych zmian demograficznych. Dane z największych rynków pokazują wyraźny wzrost sprzedaży mieszkań, choć — jak podkreślają eksperci — nie oznacza to jeszcze trwałego boomu. Kluczowe pytanie brzmi: czy mamy do czynienia z realnym wzrostem popytu, czy jedynie z jego przyspieszeniem? - na tak postawione pytanie odpowiedziała ekspertka Katarzyna Kuniewicz

— Sytuacja na rynku wygląda tak, że popyt jest dziś jednym z najbardziej interesujących elementów — mówiła Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
— Widzimy jednocześnie kilka nakładających się procesów, które sprawiają, że rynek się rozpędza.

Jak wynika z danych, marzec przyniósł wyraźny wzrost zarówno zainteresowania, jak i sprzedaży mieszkań. Na rynku pierwotnym liczba transakcji wzrosła o 19 proc. względem lutego i aż o 40 proc. rok do roku. 
— Na siedmiu największych rynkach sprzedano ponad 5,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem zdecydowanie lepszym niż na początku roku — wskazała Kuniewicz.

Jednocześnie rośnie liczba wyszukiwań mieszkań w internecie. 
— Skala zainteresowania jest bezprecedensowa, choć nie oznacza to, że każdy użytkownik jest gotowy do zakupu — zaznacyłaa ekspertka.
— Jak dodała, dane z portali odpowiadających za 80-85 proc. ruchu nieruchomościowego w Polsce pokazują ogromną aktywność kupujących na etapie rozeznania.

Kluczowe są jednak twarde dane sprzedażowe i rezerwacyjne. 
— Oprócz 5,1 tys. sprzedanych mieszkań w marcu odnotowaliśmy również 2,6 tys. nowych rezerwacji. To bardzo ważny wskaźnik, bo oznacza realne przygotowanie do zakupu — mówiła Kuniewicz.
 
Co istotne, jeszcze trzy miesiące wcześniej rezerwacji było o około 1000 mniej. 
— To pokazuje, że popyt nie tylko istnieje, ale coraz częściej materializuje się w decyzjach zakupowych — dodała.

Jednocześnie ekspertka studzi nastroje. 
— Nie widzimy adekwatnego do wzrostu sprzedaży nowego popytu, tylko przyspieszenie decyzji starego popytu, który był "zamrożony" w rezerwacjach — podkreśliła.

Po kilku miesiącach stabilizacji rynek cenowy znów się ożywia. 
— Marzec przyniósł pierwszy wyraźny sygnał powrotu wzrostów cen — mówiła Kuniewicz.

W Warszawie ceny ofertowe rosną obecnie w tempie 8–9 proc. rok do roku. 
— Wynika to przede wszystkim z bardzo niskiej oferty. Rynek potrzebowałby co najmniej 18-20 tys. mieszkań, a obecnie dostępnych jest około 13-14 tys. — wskazała.

Jeszcze bardziej spektakularne wzrosty widać w Trójmieście. 
— Tam ceny wzrosły nawet o 18 proc., ale to w dużej mierze efekt statystyczny związany z wprowadzeniem bardzo drogich projektów — zaznaczyła ekspertka.

W Krakowie średnia cena wynosi około 16,7 tys. zł za m kw., a przeciętne mieszkanie kosztuje ok. 910 tys. zł. 
— Dla porównania w gminach podkrakowskich to około 650 tys. zł za większe mieszkanie — dodała Kuniewicz, wskazując na rosnącą atrakcyjność lokalizacji poza miastem.

Z kolei Poznań i Wrocław pozostają stabilniejsze. — Wzrosty na poziomie 4–6 proc. rocznie są bliskie inflacji i wskazują na względną równowagę — oceniła.

Ekspertka podkreśla, że nie można mówić o jednym rynku. 
— Nie istnieje jeden polski rynek mieszkaniowy. To zbiór bardzo różnych rynków lokalnych — zaznaczyła.

Potwierdzają to dane o tempie wyprzedaży mieszkań. 
— W Warszawie wskaźnik spadł poniżej trzech kwartałów, co oznacza napiętą sytuację podażową, podczas gdy w Katowicach przekracza dziewięć kwartałów, czyli ponad 2 lata — tłumaczyła Kuniewicz.
 
Ekspertka jednoznacznie ocenia rolę programów wsparcia. 
— Programy popytowe nie są dziś potrzebne rynkowi — mówiła Katarzyna Kuniewicz.

Jak tłumaczyła, Polska ma za sobą doświadczenia z różnymi formami wsparcia: 
— Dopłaty do kredytów czy preferencyjne oprocentowanie miały krótkoterminowe uzasadnienie, ale ich głównym efektem był wzrost cen.
 
— Programy popytowe działają jak impuls cenowy i zniekształcają rynek — podkreśliła.
— Podaż nie nadąża, więc pieniądze trafiają na rynek szybciej niż nowe mieszkania, a korzyść dla kupujących zostaje "zjedzona" przez ceny.

Zdaniem ekspertki pomoc powinna być bardziej precyzyjna. — Nie można używać jej jak broni masowego rażenia — zaznaczyła.

Wskazuje też konkretne problemy lokalne. 
— Są rynki, jak Łódź, gdzie mamy nadpodaż mieszkań i inne wyzwania niż w Warszawie — mówiła.

Jednym z kluczowych kierunków zmian powinien być rozwój najmu. 
— Mamy ogromną lukę czynszową, szczególnie dla osób w wieku 25–35 lat — zauważyła Kuniewicz.

Jednocześnie krytykuje obecny model budownictwa publicznego. — Państwo i gminy budują wolno i drogo. To fundamentalny problem — oceniła.

Proponuje alternatywę: — Rozsądnym rozwiązaniem byłoby kupowanie gotowych mieszkań od deweloperów przy określonym limicie ceny za m kw. — mówiła.
 
Jednym z ciekawszych zjawisk wpływających na rynek jest tzw. "cud demograficzny". 
— Pokolenie urodzone w latach 80. generuje dziś dodatkowy popyt — wskazała Kuniewicz.

Chodzi o osoby około 40 r. życia, które często zmieniają strukturę gospodarstw domowych. 
— Ludzie się rozwodzą, a to oznacza, że zamiast jednego mieszkania potrzebne są dwa — tłumaczyła.
 
— To sytuacja, w której liczba ludności się nie zmienia, ale liczba potrzebnych mieszkań rośnie — dodała.

To zjawisko, w połączeniu z poprawą zdolności kredytowej i czynnikami psychologicznymi, wzmacnia presję popytową na rynku – zaznaczono dalej.

Co dalej z rynkiem mieszkań?
Zdaniem ekspertki obecne ożywienie może się utrzymać. — Na razie nic nie wskazuje, by impuls był jednorazowy — mówiła Kuniewicz.

Dane z kwietnia potwierdzają trend. — Liczba rezerwacji przekroczyła 2,7 tys., a sprzedaż sięgnęła około 3,5 tys. mieszkań — wyliczała.

Jednocześnie zmniejsza się oferta. 
— W lutym do sprzedaży trafiło 1,5 tys. mieszkań, przy sprzedaży ponad 4 tys. W marcu — 3,6 tys. przy sprzedaży 5,1 tys. — wskazała.

Efekt? 
— Realne zmniejszenie oferty i spadek skłonności deweloperów do rabatów — mówiła ekspertka.

Na koniec kieruje ważną radę do kupujących. — Nie należy podejmować decyzji pod wpływem emocji ani medialnych nagłówków — podkreśliła.

— Zakup mieszkania to decyzja na lata, dlatego trzeba patrzeć na własną sytuację i potrzeby na najbliższe 5 lat — dodała.

Jak podsumowała Kuniewicz, rynek mieszkaniowy w Polsce pozostaje dynamiczny, ale też złożony. 
— Najważniejsze jest podejmowanie decyzji w odniesieniu do własnej sytuacji życiowej, a nie chwilowych trendów — powiedziała.  (jmk)

 Foto: Pixabay.com
Źródło: Businessinsider.com.pl