Polski rynek kredytów mieszkaniowych boryka się z próbami podważania tych długoterminowych umów, co odbija się na samych klientach w postaci wyższej marży. Pojawiły się próby zmniejszenia ryzyka prawnego, ale jedna z nich zakończyła się fiaskiem – wskazał serwis Businessinsider.com.pl.
UOKiK, którego prezesem jest Tomasz Chróstny, odpuszcza próby uchwalenia ustawy wprowadzającej jednolity wzorzec umowy kredytu mieszkaniowego. Rynek czeka na wdrożenie przez banki modelowej umowy opracowanej przez ekspertów EKF, którego koordynatorem jest prof. Leszek Pawłowicz - podano.
W Polsce były dwie inicjatywy mające doprowadzić do wprowadzenia standardowej umowy kredytu mieszkaniowego, czyli dużego i długiego zobowiązania opiewającego na setki tysięcy złotych i trwającego nawet 20-30 lat, aby z jednej strony chronić klientów przed nieuczciwymi zapisami, a z drugiej zmniejszyć ryzyko prawne banków. W efekcie wygrane miały być dwie strony, bo mniejsze ryzyko oznacza możliwość zmniejszenia marż, na czym skorzystaliby kredytobiorcy - zaznaczono.
Jednym z rozwiązań ma być modelowa umowa kredytu mieszkaniowego, która została opracowana przez ekspertów Europejskiego Kongresu Finansowego (EKF) pod kierownictwem prof. Michała Romanowskiego. Jej ostateczny kształt przedstawiono na początku grudnia 2025 r. i ma być stosowana w ramach dobrych praktyk – wyjaśniono.
Odmienne podejście miał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który pracował nad własnym jednolitym wzorcem umowy kredytu mieszkaniowego. Miał on być wprowadzony za pomocą załącznika do ustawy o kredycie hipotecznym i banki miałyby prawny obowiązek jego stosowania. Wersja ta przewidywała m.in. obowiązkowe stałe oprocentowanie obowiązujące przez minimum pięć lat – napisano dalej.
Z informacji Business Insidera wynika jednak, że UOKiK odpuścił prace w tym zakresie i nie stara się już o wpis do wykazu prac legislacyjnych rządu. Urząd w oficjalnej odpowiedzi wskazał nam, że złożony kilka miesięcy temu wniosek został mu zwrócony przez KPRM, a prezes UOKiK nie otrzymał upoważnienia do prowadzenia prac legislacyjnych – zaznaczono w treści informacji.
"KPRM wskazała, że na tym etapie byłoby to przedwczesne oraz że kluczową rolę w dalszych pracach powinien odgrywać Minister Sprawiedliwości" — odpowiedział UOKiK na pytanie Businessinsider.com.pl.
Później prezes UOKiK zwrócił się w tej sprawie do Ministra Sprawiedliwości. "Minister poinformował, że nie podejmie się roli instytucji wiodącej w pracach nad ustawowym wzorcem umowy kredytu mieszkaniowego i wskazał na ryzyka prawne, w tym potencjalne ryzyko odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa w razie rozbieżności między wzorcem normatywnym a przyszłym orzecznictwem TSUE. Zastrzeżenia wobec tej koncepcji zgłosił również minister finansów, a także przewodniczący KNF oraz Rzecznik Finansowy. W praktyce oznaczało to brak poparcia rządu dla propozycji ustawowego uporządkowania zagadnień ważnych dla konsumentów i rynku" — wskazał UOKiK.
"Inicjatywy mające na celu uporządkowanie relacji między kredytodawcą a kredytobiorcą UOKiK postrzega pozytywnie pod warunkiem, iż nie dążą one do pogorszenia sytuacji konsumentów. Podtrzymujemy ocenę, że rozwiązanie ustawowe — umożliwiające rzetelne konsultacje publiczne — najlepiej służyłoby zarówno ochronie konsumentów, jak i ograniczaniu ryzyk prawnych po stronie sektora bankowego" — ocenił Urząd.
Ministerstwo Sprawiedliwości odpowiedziało na pytania serwisu o propozycję UOKiK, że proponowane wprowadzenie dwóch obligatoryjnych wzorców umów kredytu hipotecznego z okresowo stałą stopą procentową budzi istotne zastrzeżenia prawne, w tym o charakterze systemowym - zaznaczono.
"Rozwiązanie to może wiązać się z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej Skarbu Państwa (art. 4171 Kodeksu cywilnego) w sytuacji uznania, że umowy oparte na tych wzorcach zawierają postanowienia niedozwolone — w świetle przepisów o ochronie praw konsumenta, co w określonych sytuacjach może skutkować ich nieważnością w całości lub w części" — wskazał resort sprawiedliwości.
Dodatkowo ocenił, że wprowadzenie tego rodzaju wzorców oznaczałoby konieczność ich stałej aktualizacji, z uwzględnieniem zmian przepisów prawa oraz dorobku orzecznictwa krajowego i europejskiego.
Dodano, że zastrzeżenia budzi także obowiązkowy charakter rozwiązania, który może pozostawać w sprzeczności z zasadą swobody umów.
"W konsekwencji Ministerstwo Sprawiedliwości nie podzieliło stanowiska prezesa UOKiK co do zasadności wprowadzenia przedmiotowego rozwiązania. Negatywne stanowisko odnośnie do propozycji UOKiK zajęły także Ministerstwo Finansów, przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego oraz Rzecznik Finansowy" — dodało MS.
Kredytobiorcom zostaje więc liczyć, że banki same wdrożą modelową umowę hipoteki. Nie jest to przymus, bo nie ma ustawy, więc nie wiadomo, czy faktycznie do tego dojdzie. Zadziałać mogą mechanizmy rynkowe.
— Dobre praktyki często są nazywane "miękkim prawem", ale to jednak wciąż jest prawo — przekonywał w wywiadzie dla Business Insidera prof. Michał Romanowski.
— Wygląda na to, że modelowa umowa będzie wdrażana. Nie widzę powodów, które miałyby w tym przeszkodzić. Trwają jeszcze prace operacyjne nad instrukcją informacyjną dla klienta, którą podpisałby przed zawarciem umowy kredytowej z bankiem. To odpowiedź na argumenty, że ryzyko prawne dotyczy nie tylko ewentualnych zapisów niedozwolonych w umowach, ale też obowiązków informacyjnych. Materiał, nad którym pracujemy, będzie wskazywał, jak należy informować klienta starającego się o kredyt — mówił prof. Leszek Pawłowicz, koordynator EKF.
Dochodziły nas nieoficjalne informacje, że niektóre banki chciałyby większego umocowania umowy w prawie (np. za pomocą "kompromisowego" rozwiązania, czyli przez rozporządzenie ministra), niektóre wskazywały też, że grudniowe stanowisko Komitetu Stabilności Finansowej (KSF) dotyczące modelowej umowy było niesatysfakcjonujące – napisano dalej.
W grudniu 2025 r. KSF podał, że omówił ryzyko prawne związane z portfelem kredytów mieszkaniowych. W kontekście złotowych hipotek zwrócono uwagę na toczące się prace nad modelową umową kredytu hipotecznego. "Komitet odbiera tę inicjatywę pozytywnie jako czynnik mogący zwiększyć bezpieczeństwo prawne dla obu stron umowy i tym samym sprzyjający stabilności finansowej" — wskazał KSF w komunikacie.
— KSF generalnie nie opiniuje tego typu inicjatyw. Przedstawiona w grudniowym komunikacie wzmianka była swego rodzaju wyjątkiem i jest to pozytywna informacja dla projektu modelowej umowy kredytu mieszkaniowego — zaznaczał prof. Pawłowicz.
Projekt EKF zebrał pozytywne komentarze od przedstawicieli m.in. Ministerstwa Finansów, Rzecznika Finansowego, Bankowego Funduszu Gwarancyjnego czy Komisji Nadzoru Finansowego. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie zamierza go opiniować - podkreślono.
"Nie opiniowaliśmy i nie zamierzamy opiniować propozycji przygotowanej przez sektor bankowy i zespół EKF, natomiast z posiadanych przez nas informacji wynika, że różni się ona istotnie od koncepcji przedstawianej przez UOKiK. W naszej ocenie rozwiązanie oparte na samoregulacji nie daje tak silnych gwarancji jednolitości, trwałości i pewności prawnej jak rozwiązanie ustawowe" — odpowiedział UOKiK.
— Prezes PKO BP zadeklarował, że jego bank wprowadzi modelową umowę hipoteki, a od dwóch innych instytucji usłyszałem, że też zamierzają to zrobić. Zakładam, że za PKO BP pójdzie większość dużych banków. Jeśli bank będzie zastanawiał się, czy lepiej stosować wzór umowy stworzony przez własny departament prawny i narażać się na ryzyko podważania kontraktów, czy skorzystać z modelowej umowy opracowanej przez autorytety i mającą przychylność KSF, to wybór wydaje mi się prosty — mówił prof. Leszek Pawłowicz.
Oczy rynku skierowane są na PKO BP, bo to zdecydowanie największy bank, mający 25-30 proc. w nowej sprzedaży hipotek, jest kontrolowany przez Skarb Państwa, a dodatkowo prezes Szymon Midera wielokrotnie zapowiadał, że jego instytucja zamierza stosować modelową umowę. Jednak jeszcze do tego nie doszło - zaznaczono.
PKO BP odpowiedział nam, że przygotowuje się do wdrożenia. "Analizujemy, jakie zmiany są potrzebne w naszych procesach i systemach, aby wszystko działało sprawnie. Wdrożenie takiego wzorca jest dla nas priorytetem. Wierzymy, że to rozwiązanie zwiększy przejrzystość i uporządkuje zasady współpracy z klientami. Ograniczy niejasności w zapisach umów, zmniejszy ryzyko sporów i poprawi bezpieczeństwo prawne" — wskazał bank.
Dodał, że modelowa umowa to także większa stabilność i spójność na rynku, ale pod warunkiem jej stałej aktualizacji w zmieniającym się otoczeniu - czytamy.
Kwestia standaryzacji umów kredytu hipotecznego jest przedmiotem analiz w całym sektorze bankowym, również w naszym banku. Projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego traktujemy jako istotny punkt odniesienia w dyskusji o dalszym zwiększaniu przejrzystości umów. Analizujemy jego założenia w kontekście regulacji, specyfiki oferowanych produktów i interesów klientów" — wskazał Bank Pekao.
Dodał, że kluczowe znaczenie ma dla niego spójność ewentualnych rozwiązań z otoczeniem regulacyjnym oraz stanowiskiem instytucji nadzorczych, tak aby wypracowane standardy miały charakter trwały i odpowiedzialny rynkowo - czytamy.
mBank odpowiedział, że dotychczas nie podjął decyzji o wdrożeniu modelowej umowy. "Obserwujemy rynek i ewentualne dalsze działania po stronie podmiotów pracujących nad projektami umowy modelowej" — wskazał.
Podobnej odpowiedzi udzielił BNP Paribas, wskazując, że analizuje to rozwiązanie oraz monitoruje jego rozwój, otoczenie rynkowe i regulacyjne – napisano w podsumowaniu. (jmk)
Foto: Pixabay.com
Źródło: Businessinsider.com.pl
Portal internetowy ForumBiznesu.pl
Portal internetowy ForumBiznesu.pl